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Nova regra para financiamento de imóvel só compensa com inflação baixa

Com taxas fixas menores, modelo de crédito da Caixa preocupa pela insegurança

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Laísa Dall'Agnol
São Paulo

A nova linha de crédito imobiliário anunciada na terça-feira (20) pela Caixa não promete grandes vantagens ao comprador, dizem especialistas.

Lançada com o objetivo de reduzir os juros da casa própria, essa nova modalidade (que é opcional) passa a calcular o financiamento do imóvel pelo IPCA (índice oficial de inflação) com taxas fixas menores em comparação com o modelo atual, que prevê juros de até 9,75% ao ano, além da Taxa Referencial (TR), que está zerada.

Se num cenário como o que temos hoje, em termos de inflação, o novo modelo pode ser considerado vantajoso, a imprevisibilidade das taxas futuras é o que preocupa especialistas.

“Vivemos uma economia instável. Ter uma correção atrelada à inflação, que vai e vem, é perigoso para o trabalhador, que, dependendo da oscilação, pode vir a não ter como pagar as prestações”, diz Marcelo Tapai, advogado especialista em direito imobiliário.

É necessário ter no mínimo três anos de trabalho sob regime do FGTS, não possuir financiamento no SFH e não ser dono de imóvel. Folhapress/Marcus Leoni

Empréstimos que permitem uso de saldo do FGTS para entrada ou amortização eram limitados a imóveis de até R$ 950 mil em São Paulo, Minas Gerais, Rio de Janeiro e Distrito Federal. Para o restante do país, o valor máximo é de R$ 800 mil. Folhapress/Marcus Leoni

A partir de janeiro de 2019, esse limite foi ampliado para R$ 1,5 milhão em todo o país. Folhapress/Patricia Stavis

Os empréstimos do Sistema Financeiro de Habitação têm taxa de no máximo 12% ao ano, com atualização pela TR (Taxa de Referência) . Folhapress/Rivaldo Gomes

Não é permitido uso do saldo para reformas ou ampliação, nem para aquisição de material de construção ou compra de imóvel comercial ou para familiares e dependentes. Folhapress/Rivaldo Gomes

Segundo a Caixa, o saldo devedor será corrigido pelo índice e dividido pelo número de parcelas. Hoje, o saldo devedor é reajustado anualmente pela TR, zerada.

 
“Hoje, as taxas fixas de juros estão mais altas em relação ao novo modelo, mas a pessoa sabe quanto vai ser a parcela do mês que vem. Não tem como saber quanto vai ser a inflação daqui a 15, 20 anos, que é o tempo de um financiamento”, explica Alberto Ajzental, coordenador do curso de negócios imobiliários da FGV.

De acordo com a Caixa, as taxas, que variam de 2,95% (para servidores públicos) a 4,95% (demais categorias) ao ano, acrescidas do IPCA, valem para novos contratos e já estarão vigentes a partir de segunda-feira (26).

As mudanças valem para o SFH (Sistema Financeiro de Habitação), para imóveis até R$ 1,5 milhão e que permite o uso do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço), e para o SFI (Sistema Financeiro Imobiliário), para imóveis acima desse valor e sem a possibilidade de uso do Fundo.

NA PLANTA: O imóvel em construção permite o parcelamento da entrada. Mas depois é preciso ter certeza de que o comprador vai conseguir arcar com o financiamento imobiliário e as parcelas intermediárias. Eduardo Anizelli/Folhapress/

PESQUISE: Apesar de a Caixa dominar o mercado, os demais bancos também oferecem financiamento imobiliário. Se você já tem relacionamento com outra instituição, seu poder de barganha será maior lá, com chances de taxas de juros mais atrativas. Simuladores ajudam a cumprir essa tarefa. Marcus Leoni/Folhapress/

LINHAS MAIS BARATAS: Considere outras alternativas de financiamento, como a que utiliza os recursos do FGTS e tem taxas de juros mais baratas. Marcus Leoni/Folhapress/

TENTE UMA ENTRADA MAIOR: Guarde dinheiro para dar uma entrada maior na compra da casa própria. A equação é simples: quanto menor o montante financiado, menor será o encargo com juros. Fotolia/

DOCUMENTOS EM ORDEM: Quem quer usar o FGTS deve levar identificação com foto (RG, carteira de motorista, passaporte), comprovante de renda ou, se autônomo, extratos bancários e faturas do cartão de crédito, declaração mais recente do Imposto de Renda e certidão atualizada de inteiro teor da matrícula do imóvel. Gabriel Cabral/Folhapress/

PARCELAS: Compare a Tabela Price e o SAC (Sistema de Amortização Constante). Na Price, as parcelas são iguais do início ao fim. No SAC, serão decrescentes: a primeira parcela costuma ser 25% maior que a da Price, mas as últimas podem ser 25% menores. Alexia Santi/Folhapress/

Casa própria | Entenda as novas regras

Na terça (20), a Caixa divulgou a nova modalidade de crédito imobiliário do banco.

A novidade é que o cliente poderá optar por fazer o financiamento:

  • Pelo IPCA (inflação), com juros fixos menores

  • ou pela TR (Taxa Referencial, que atualmente está zerada), com juros fixos maiores

Como é o financiamento imobiliário pela Caixa atualmente?

(As mudanças valem para os dois tipos de crédito)

A) Financiamento pelo SFH (Sistema Financeiro de Habitação), para imóveis de até R$ 1,5 milhão e que permite o uso do FGTS

B) Financiamento pelo SFI (Sistema Financeiro Imobiliário), para imóveis acima de R$ 1,5 milhão e sem a possibilidade de uso do FGTS

HOJE NOVIDADE

8,5% a 9,75% ao ano

+ TR (que está zerada atualmente)

2,95% a 4,95% ao ano

+ IPCA (variável)

Exemplo

  • Homem de 30 anos que vai financiar imóvel em São Paulo

  • Valor do imóvel: R$ 500 mil

  • Valor do financiamento: R$ 400 mil

  • Prazo: 200 meses

Cenário 1

Financiamento pela nova modalidade:

Taxa mínima de juros (2,95%) + IPCA (estimativa, considerando que o índice oscila) e juros, seguro e taxa de administração

IPCA em 4% IPCA em 5% IPCA em 6%
R$ 691.919,88 R$ 747.707,73 R$ 809.148,17

Cenário 2

Financiamento pela modalidade que já existe:

Taxa mínima de 8,5% + TR zerada = R$ 699.344,82

Conclusão

  • Com o IPCA em até 4% até o final do financiamento (o que é difícil de prever, uma vez que o índice oscila), é mais vantajoso optar pelo cenário 1

  • Acima disso, compensa optar pelo cenário 2, em que o consumidor, além de pagar menos, terá previsibilidade do financiamento total e das parcelas a serem pagas

​Simulador

No site da Caixa, é possível fazer uma simulação com os valores desejados e diferentes cenários:

http://www.caixa.gov.br/voce/habitacao/

Fonte: Caixa Econômica Federal, Alberto Ajzental (coordenador do curso de negócios imobiliários da FGV), Marcelo Tapai (advogado especialista em direito imobiliário e sócio do escritório Tapai Advogados) e reportagem​

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