Os bancos públicos e privados têm diversas formas de financiamento para compra de casas e apartamentos. Em muitas dessas formas, fica decidido em contrato que o banco pode retomar o imóvel, mesmo que o morador não tenha saído.

Se houver inadimplência, é neste momento que o banco coloca a propriedade em leilão.

Os leilões promovidos por bancos, como quaisquer outros, são feitos com intermediação de um leiloeiro com registro em Junta Comercial, e a partir de regras dispostas em um edital.

Cada leilão tem o seu edital, e lá estarão as informações detalhadas sobre cada lote, o leiloeiro, como dar um lance, taxas a pagar, as condições de pagamento e os prazos, entre outros dados.

Cada banco pode oferecer vantagens para o pagamento (como financiamento e parcelamento, e cobertura de taxas). O Banco do Brasil, por exemplo, arca com todas as dívidas relativas ao imóvel com data de vencimento anterior à transferência de propriedade (IPTU, condomínio, entre outras). Em 2020, foram arrematados 513 imóveis em leilões do banco.

O valor final da compra, aliás, sempre será maior que o lance dado. Isso porque, mesmo que o banco cubra algumas taxas, há outras a pagar. A comissão de 5% do leiloeiro, em geral, é por conta do arrematante, assim como o ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis), de 3%.

Boa parte dos imóveis também precisa de uma reforma significativa para serem revendidos ou ocupados, então é preciso planejar bem antes de dar o lance.

Talvez a principal dúvida de quem se interessa por leilões de imóveis venha antes do pagamento: o imóvel estará ocupado? Se estiver, terei problemas? Não necessariamente.

Se a casa estiver ocupada, isso estará no edital. O arrematante pode tentar negociar com os atuais ocupantes —que possivelmente perderam o imóvel por falta de pagamento— uma saída pacífica, dentro de um prazo estabelecido.

“Aconselho que se tente um acordo com o devedor, como pagar os custos com a mudança, ou comprar móveis internos que já estão na casa”, diz Rodrigo Costamilan, advogado especializado em leilões.

Se não houver acordo, é preciso abrir um processo. Neste caso, um advogado ajuíza uma ação de imissão na posse, quando o juiz determina prazo para que o atual ocupante deixe o imóvel. “Costuma ser um prazo de 60 dias para desocupação, contado a partir do momento em que a pessoa é citada”, diz Costamilan.

Caixa tem leilão de joias com vitrine virtual

A Caixa Econômica tem um leilão de joias penhoradas que podem ser vistas pela internet, no site do banco. As regras são bem diferentes das dos imóveis.

Qualquer pessoa física ou jurídica com situação regular na Receita Federal pode participar. Para dar o lance, no entanto, mesmo com a pandemia, o procedimento segue presencial: é preciso ir a um caixa eletrônico do banco com o número do lote desejado (um lote pode conter mais de uma joia, e só são leiloados lotes completos), número da agência centralizadora do leilão e senha, obtida no cadastro feito na agência.

Informações sobre local de retirada das joias, pagamento e documentos exigidos também devem estar em edital, divulgado na própria vitrine virtual.

Leilão de banco | Saiba como se dar bem

• Os leilões de imóveis de bancos podem ser uma ótima oportunidade para comprar uma casa com valor abaixo do mercado e para investir
• O interessado, porém, precisa ler com atenção o edital e se preparar para os gastos além do valor arrematado, além de problemas que podem surgir
• Há casos que, além de imóveis, é possível dar lances para joias, como na Caixa Econômica Federal

Entenda como funciona o leilão de imóveis

• Os bancos retomam imóveis que foram colocados como garantia de um financiamento não pago e os colocam à venda
• Em geral, os bens como casas e apartamentos têm origem em contratos de alienação fiduciária, quando o imóvel é colocado como garantia de um financiamento e a propriedade só é transferida quando todas as parcelas são quitadas

Leiloeiros e corretores

• A Caixa e outros bancos públicos e privados têm leiloeiros e corretores autorizados, que fazem a intermediação para a venda
• O processo pode ser realizado de forma presencial ou online, em geral, pelo site do leiloeiro responsável
• É preciso sempre ler o edital para saber quais são as condições de pagamento, as dívidas pendentes e se o imóvel está ocupado, entre outras informações

Precisa de um advogado?

• Diferente de leilões judiciais, em que há um processo na Justiça de penhora do imóvel (para pagamento de uma dívida trabalhista de uma empresa, por exemplo), os leilões de banco não têm um processo aberto para retomada daquele bem
• Há apenas o cumprimento de uma determinação contratual, geralmente relativa à falta de pagamento de um financiamento
• Um advogado especialista em direito imobiliário pode ajudar no levantamento de eventuais ações relativas ao imóvel que ainda não resultaram em penhora
• O profissional também é útil para o caso de o comprador não conseguir um acordo com o inquilino e, portanto, precisar abrir um processo para tomar posse do imóvel

Condições de pagamento

• As condições de compra vão depender do edital
• Os bancos podem oferecer financiamentos para bens comprados em leilão, mas só o edital indica as condições e prazos de pagamento

Comissão do leiloeiro

• Também estará discriminado no edital quem deve arcar com os custos da comissão de 5% do leiloeiro
• Em geral, é o próprio comprador do bem leiloado

Dívidas, impostos e outros custos

• A responsabilidade por eventuais dívidas de IPTU, condomínio, luz e água etc deve estar no edital
• Há outros impostos, como o ITBI (Imposto sobre a transmissão de bens imóveis), que corresponde a 3% do valor do imóvel
• Também é preciso considerar o pagamento da escritura e do registro do imóvel, mas alguns bancos arcam com esses valores
• O Banco do Brasil, por exemplo, é responsável por qualquer dívida com vencimento anterior à data de compra do bem leiloado

Imóvel ocupado

• A desocupação do imóvel é de responsabilidade de quem o compra
• Isso significa que será preciso pagar um advogado para entrar com uma ação para garantir a posse do bem comprado, caso não seja possível negociar com o inquilino

Cuidado: ações podem anular a compra

• Qualquer leilão pode sofrer ações que o anulam
• Um exemplo é quando o devedor do imóvel não é devidamente intimado para pagar a dívida dentro do prazo e, por isso, entra com uma ação para anular o leilão
• Um advogado pode analisar se é o caso para o imóvel que interessa ao comprador

Reforma

• Por fim, nem sempre é possível saber exatamente como estará o bem adquirido internamente
• O que vale é o edital e o quanto o interessado teve de acesso ao imóvel
• É muito comum que ele precise de uma reforma, e o comprador deve confirmar as informações que estão em edital ao tomar posse do imóvel

Leilão de joias

• No caso dos bancos, é feito apenas na Caixa Econômica Federal
• É um leilão das joias que foram penhoradas como garantia em algum contrato com o banco
• Quando o contrato vence e não é regularizado, as joias vão a leilão
• Qualquer pessoa física ou jurídica com situação regular com a Receita Federal pode participar

Como funciona

• Os objetos ficam expostos numa vitrine virtual no site da Caixa, disponível em vitrinedejoias.caixa.gov.br/wps/portal/vitrinedejoias
• As joias ficam dispostas em lotes que podem conter mais de um objeto

Lances para a compra

• Só é possível dar lances para lotes inteiros
• O lance é dado em caixas de autoatendimento da Caixa, com número do lote desejado, número da agência centralizadora do leilão e senha, que deve ser obtida após cadastro em uma agência do banco
• O local de retirada, pagamento e documentos exigidos devem estar no edital

Fontes: Caixa Econômica Federal, Banco do Brasil e Rodrigo Costamilan, advogado especializado em leilões