A Segunda Seção do STJ (Superior Tribunal de Justiça) decidiu, nesta quinta-feira (28), que a lei 13.786/2018, que regulamenta o distrato imobiliário, não se aplica a contratos firmados antes de 28 de dezembro de 2018, quando entrou em vigor.

O texto disciplinou questões sobre a inadimplência em contratos de compra e venda de imóveis, ao estipular percentuais de multa para o distrato, que é quando o cliente desiste da compra.

Pela lei do distrato (que atendeu a antigas reivindicações de construtoras imobiliárias), a multa aplicada a quem desiste de um imóvel comprado na planta varia de 25% a 50%, sendo o percentual mais alto aplicado quando o empreendimento tiver sido construído em patrimônio de afetação, ou seja, quando tem um CNPJ separado do da construtora. Fora desse caso, deve ser aplicado o percentual mais baixo.

Ao examinar questão de ordem levantada pelo ministro Luis Felipe Salomão, porém, o STJ decidiu por unanimidade que os dispositivos da lei não serão aplicados diretamente no julgamento de dois temas repetitivos sobre a aplicação de penalidades contra construtoras que atrasaram a entrega do imóvel.

Recurso repetitivo

O entendimento terá aplicação em todas as instâncias da Justiça, por se tratar de recurso repetitivo. 
Em sua decisão, o ministro justificou o posicionamento mencionando o princípio da irretroatividade, que é uma garantia prevista no artigo 5º da Constituição Federal, segundo o qual “a lei não prejudicará o direito adquirido, o ato jurídico perfeito e a coisa julgada”. 

Na prática, como explica o especialista em direito imobiliário Jairo Corrêa, do escritório Corrêa, Ongaro, Sano Advogados Associados, “tal princípio veda que a nova lei do distrato seja aplicada à situação ou relação jurídica anteriormente constituída”. No entanto, diz ele, isso não impede que outras questões, diferentes das levantadas pelos recursos julgados, sejam objeto de discussões judiciais futuras.

Cuidados dos consumidores

Para Maria Inês Dolci, advogada especialista em direitos do consumidor e coordenadora da Proteste (Associação Brasileira de Defesa do Consumidor), ainda que o julgamento de mérito da decisão tenha sido marcado para o dia 10 de abril, já se pode afirmar que a lei do distrato não se aplica a contratos em andamento e também aos anteriores à vigência da lei, já que a decisão da Segunda Turma do STJ sobre a questão foi unânime. 

“Mas é importante que o consumidor saiba o que está acontecendo, porque há muitos imóveis sendo lançados, já sob a nova lei, e o comprador não vai poder alegar desconhecimento [da multa estipulada]. A orientação é, antes de assinar um contrato, se organizar financeiramente e fazer um cronograma dos desembolsos, considerando os percentuais em caso de desistência”, afirma Maria Inês.