Os contratos de aluguel que terão reajuste anual em fevereiro e correção pelo IGP-M (Índice Geral de Preços-Mercado) trazem uma preocupação a mais para os inquilinos. Isso porque o principal indicador para reajuste do setor imobiliário acumulou alta de 25,71% no período de 12 meses —entre fevereiro de 2020 e janeiro de 2021—, segundo a FGV (Fundação Getúlio Vargas). Este é o maior percentual dos últimos 18 anos.

O momento agora é de negociação. Para ajudar nesse processo, o Agora escutou economistas e especialistas da área.

“Neste momento, no meio da pandemia [do coronavírus], os proprietários estão dispostos a ouvir uma negociação porque se o inquilino sair vai ser difícil alugar de novo. Não querem correr esse risco”, diz Adriano Sartori, vice-presidente de Gestão Patrimonial e Locação do Secovi-SP (Sindicato da Habitação).

O primeiro passo é o inquilino entrar em contato com o proprietário do imóvel e ver a possibilidade de uma negociação.

“Interessante que as partes sentem e vejam um acordo interessante para todos, ao invés de uma redução, alterar o índice de correção de IGPM para um que refletiu melhor a realidade como o IPCA”, comenta Daniele Akamine, advogada da Akamines Advogados e Negócios Imobiliários.

O que vai pesar muito nesse processo é a boa relação entre as partes e os argumentos do inquilino, que tem vantagem caso tenha cumprido bem com seu papel nos últimos tempos.

“O proprietário precisa valorizar o bom inquilino, que paga em dia, mantém o imóvel em boas condições de uso e protege o local”, diz André Braz, coordenador do IPC do FGV IBRE.

Nesse processo também é importante ponderar o atual momento de todos. “Muitos tem apenas um imóvel alugado. Então, a renda do aluguel para eles é muito importante”, comenta Jean Carvalho, gerente de imóveis da APSA.

Parcelar pode ser solução para evitar deixar o local

Caso não consiga arcar com todo o valor do reajuste, o inquilino pode propor um parcelamento, em período a combinar.

“O parcelamento combinado entre as partes adia um pagamento que será inevitável e ganha-se tempo para pensar em novos caminhos”, diz a educadora financeira Cíntia Senna.

Caso a negociação não dê resultado, uma das soluções é buscar outro local. “Se o dono se recusa a dar um abatimento no reajuste do aluguel, o inquilino terá que negociar outro tipo de acordo ou buscar um imóvel que possa custear”, comenta José Augusto Viana Neto, presidente do Conselho do Creci-SP (Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo).

De olho no contrato | Aumento de gastos

• O IGP-M (Índice Geral de Preços - Mercado), usado para a correção da maioria dos contratos de aluguel, acumulou alta de 25,71% nos últimos 12 meses
• Esse é o maior percentual de reajuste dos últimos 18 anos
• Apenas no mês de janeiro, o indicador subiu 2,58%

O que fazer

• Negocie com o o dono do imóvel
• Busque um caminho que seja benéfico para ambas as partes
• Busque alternativas, mostre, compare e não deixe de tentar

Veja seu contrato

• Verifique se realmente o reajuste do seu contrato é pelo IGP-M e qual a data estabelecida para este aumento

Proprietário

• Pode fazer valer o que o contrato prevê, podendo ou não aceitar qualquer negociação com o inquilino, com o risco de perder o inquilino
• Não poderá exigir mais do que consta em contrato
• Deve avaliar também o tempo que o imóvel poderá ficar vago, sem receber aluguéis e arcando com IPTU e condomínio

Opções de negociação

• Trocar o indexador do IGP-M para IPCA
• Manter o IGP-M como indexador, mas negociar a porcentagem do reajuste, como a aplicação de 50% do valor
• Solicitar que naquele ano não seja realizado o reajuste ou negociar uma alteração mais para frente no calendário
• Não aplicar o reajuste em troca do aumento no tempo do contrato

Dica

• Analisem juntos o valor do aluguel de imóveis parecidos na região para rever o valor

A negociação pode ocorrer de duas formas:

1. Direto com o locador. É importante que seja formalizado esse acordo, por meio de email ou aditivos contratuais
2. Acordo pela via judicial. Nesse caso, caberá ao juiz decidir ou não se irá alterar o contrato firmado entre as partes

Bom inquilino

• Inquilinos que pagam em dia podem usar esse argumento a seu favor
• Quem está há muito tempo no imóvel pode usar isso para pedir uma flexibilização nas regras do contrato
• Mostre que você preserva e cuida da casa ou do apartamento onde vive

Multa?

• Boa parte dos contratos é negociada com prazo de 30 meses, sendo a multa aplicada até os 12 primeiros meses
• Assim, caso saia após esses 12 meses, não terá a incidência de multa
• A alternativa é negociar a saída e solicitar que não seja aplicada a multa

Parcelamento

• Adia um pagamento que será inevitável ou ganha-se tempo para pensar em novos caminhos
• Sugerir um desconto de 50% no reajuste do aluguel, e esse desconto ser pago com um parcelamento de três a seis meses, em período a combinar

Trocar de casa?

• Caso não seja possível negociar ou a negociação tenha fracassado, uma última opção é mudar de casa, e buscar uma opção em que a mensalidade caiba no seu bolso
• É preciso pesquisar outros imóveis para comparar e verificar se há possibilidade de mudanças, sem prejudicar as demais necessidades da pessoa e família

Influências na alta variação

• A variação do preço do dólar, o chamado câmbio, tem grande influência nos indicadores do IGP-M
• O aumento do preço em dólar de grandes commodities agrícolas, como milho e soja, e de matérias primas utilizadas pela grande indústria, como minério de ferro, alumínio e cobre, fazem o indicador avançar
• O real se desvalorizou, em média, 25% na comparação com o dólar no ano passado

Como é feito o cálculo do índice
O IGP-M leva em conta principalmente três indicadores econômicos:

1. IPA-M (Índice de Preços por Atacado - Mercado), que representa 60% do índice
2. IPC-M (Índice de Preços ao Consumidor - Mercado), que representa 30% do IGP-M
3. INCC-M (Índice Nacional do Custo da Construção - Mercado), que responde por 10%

Exemplo prático de comparação

• Contrato de aluguel assinado em 30/01/2020 no valor de R$ 3.000

Em 30/01/2021, o cliente pagaria os seguintes valores:

• Correção pelo IGP-M: R$ 3.694,17
• Correção pelo IPC - Fipe: R$ 3.169,08
• Correção pelo IPCA: R$ 3.135,52
• Correção pelo INCC: R$ 3.264,39

Importante!

• Busque sempre que possível o apoio de terceiros, como uma imobiliária, para te auxiliar
• O bom senso é o principal ingrediente nesse processo
• Cada caso é um caso e deve ser tratado de forma individualizada

Fontes: André Braz, coordenador do IPC do FGV-Ibre; Cíntia Senna, educadora financeira; Daniele Akamine, advogada da Akamines Advogados e Negócios Imobiliários; Jean Carvalho, gerente de imóveis da administradora de imóveis e condomínios Apsa; José Augusto Viana Neto, presidente do Creci-SP; e Adriano Sartori, vice-presidente de Gestão Patrimonial e Locação do Secovi-SP