O fundo de reserva dos condomínios é essencial para lidar com imprevistos e grandes reformas, diz a gerente geral da administradora de condomínios OMA Gisele Fernandes. 

Normalmente estabelecidos pelas convenções, estes fundos são arrecadados para situações pontuais e de caráter emergencial.

"A própria convenção define se o condomínio terá algum limite mínimo ou máximo para o fundo. Geralmente, quando o limite máximo é atingido, a arrecadação é suspensa", diz. 

É recomendado que o valor inicial seja de no mínimo uma arrecadação mensal (todos os gastos que um condomínio tem em um mês), e o máximo seja de um exercício (todos os gastos que um condomínio tem em um ano). 

Em situações emergências, como rompimento do motor de elevador, o síndico pode deliberar pelo uso do fundo e, depois, prestar contas em assembleia. 

No entanto, paro uso de uma parte do fundo em grandes reformas, como pintura de fachadas, o síndico deve consultar os moradores em assembleia primeiro, diz o síndico profissional Mauro Possatto.

"A assembleia também decide se o condomínio irá seguir com arrecadação normal ou se será feito um rateio extraordinário para suprir o valor retirado".

Vale ressaltar que a arrecadação do fundo de reserva do condomínio é obrigação do proprietário do imóvel, não do inquilino. 

A advogada Marta Pessoa, assessora jurídica do Secovi-SP, explica que o locador só possui obrigação de contribuir com o fundo quando ocorre um rateio para obras emergenciais.

"Se está sendo realizada a pintura de uma fachada ou a criação de um playground, ou se o fundo está sendo criado, quem é responsável por arrecadar é o proprietário. Se está sendo realizado um rateio para cobrir um valor gasto em uma obra emergencial, como o motor de um elevador, o responsável é o inquilino".

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De acordo com a advogada Valéria Semeraro, da Semeraro Advogados, qualquer troca de funcionários por terceirizados deve ser aprovada em assembleia. "Considerando-se que as demissões geram encargos trabalhistas, deverá ocorrer a necessária aprovação em assembleia geral de condôminos por maioria simples [maioria de votos dos condôminos presentes]. O acréscimo na taxa para cobrir as despesas com rescisões não pode ser imposto pelo síndico, por implicar acréscimo no valor do condomínio. A aprovação por maioria simples dos condôminos é fundamental."

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Segundo o advogado Jaques Bushatsky, sócio da Advocacia Bushatsky, essa mudança trata-se de uma decisão do síndico. "Por isso, é dispensável submeter essa decisão à assembleia. Entretanto, em alguns condomínios existe a cultura, às vezes inscrita até em convenção, quando se torna obrigação de se submeter cada ato importante ou de maior relevância à assembleia. Nessa hipótese, o assunto deverá ser debatido e aprovado pelos condôminos", diz Bushatsky. "Quanto aos orçamentos, trata-se de medida cautelosa e saudável, que mostra a existência de boa gestão." 

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A fachada do edifício faz parte da área comum do condomínio, não podendo ser individualmente modificada, a critério de cada um dos proprietários, diz o advogado Carloz Azevedo, assessor jurídico do Secovi (Sindicato da Habitação). "O entendimento que vem sendo adotado pela Justiça é no sentido de que a simples colocação de telas nas janelas e sacadas não configura alteração ostensiva da fachada. No entanto, cabe ao condomínio disciplinar em assembleia geral, evitando discrepância entre os modelos, cores e materiais escolhidos pelos condôminos."