Assim como gostos pessoais, os interesses de um condomínio podem mudar ao longo do tempo, ou com a chegada de novos moradores. Quando uma área comum que parecia uma ótima adição ao prédio acaba abandonada, ela se torna um desperdício não apenas de espaço, mas de dinheiro.

“A área inutilizada poderia ter outra destinação. Mesmo sem uso, exige manutenção, gerando custos sem contrapartida”, explica Márcia Gomes, advogada em direito condominial.
Ou seja: cria-se um elefante branco, caro e inútil, mas com potencial ainda reaproveitável. O primeiro passo é definir se os moradores querem aproveitá-lo.

A falta de uso pode ser confirmada com monitoramento de acesso, que já existe em condomínios mais modernos, ou pelo sistema de câmeras. “Pode ser feita a inclusão na pauta de uma assembleia para aferir o percentual de satisfação, e o motivo pelo qual a área não está sendo bem utilizada”, sugere a advogada.

A consulta pode revelar que, no momento, não é necessário trocar a função da área comum —uma modernização ou campanha de incentivo ao uso pode bastar.

Quando não, cabe à administração implementar um projeto de reforma e reaproveitamento do local. Neste processo existem entraves: certas mudanças exigem aprovação da Prefeitura, e podem causar mudança no valor do IPTU. Especialistas recomendam consultar engenheiros, pensar na economia e no perfil de seus moradores.

Jacques Bushatsky, diretor do Secovi-SP (Sindicato da Habitação de São Paulo), indica consultar outros prédios e administradoras ou mesmo congressos para conferir novas ideias: “Nada como aprender com experiências dos outros”.

O projeto com alterações, custos e forma de rateio é então levado à assembleia. Dependendo da natureza da reforma, ela precisará da aprovação de dois terços ou 100% dos moradores.

“Recomenda-se aprovar em assembleia também as regras novas para as áreas que estão sendo criadas para incluir no regulamento interno”, diz o advogado especializado em condomínios Alexandre Callé.

Ele ressalta que a mudança precisa pensar em todos —o morador de uma unidade próxima a uma garagem que vai se tornar brinquedoteca ou churrasqueira precisa pensar se concorda com o aumento do barulho e movimentação, por exemplo.

NOS PRÉDIOS | Mudanças nas áreas comuns

Desuso é problema

• Uma área comum parada dentro do condomínio pode causar gastos desnecessários com manutenção;

• Também representa uma falha no projeto do local, pela qual todos pagam com taxas condominiais e IPTU;

• Para o síndico, este é um descumprimento de sua função e da Convenção Coletiva.

Como identificar

• Dispositivos de controle de acesso (como catracas e digitais) podem gerar relatórios para analisar a frequência de uso pelos condôminos;

• O sistema de câmeras também pode auxiliar;

• Quando nenhum destes estiver disponível, basta confiar na manifestação de moradores insatisfeitos, seja em assembleias, por email ou conversas com o síndico;

• Pesquisas, feitas por softwares de enquete e formulários, fornecem dados mais concretos sobre o problema.

DÁ PARA SALVAR? Antes de decidir por uma reforma na área comum, vale apostar em uma campanha de conscientização e incentivo ao uso do local.

Fazendo a troca

1. O primeiro passo é uma revisão do memorial descritivo, a convenção coletiva e o regimento interno do condomínio pela administração;

2. Em seguida, um levantamento de custos para fazer a alteração da área comum;

3. A proposta deve ser levada a uma assembleia, especificando todas as mudanças e custos;

4. Para mudanças de finalidade sem mudanças de destinação (por exemplo, uma quadra que vira um playground), dois terços dos moradores deverão estar de acordo;

5. Já para mudanças de destinação (como uma garagem transformada em área de lazer), o quórum de aprovação precisa ser de 100%.

LICENÇA: Projetos que envolvem expansão de área construída, remoção de árvores, talude ou movimentação de terra precisam ser aprovados pela Prefeitura.

ECONOMIA: Para reduzir custos e eliminar entraves burocráticos, é interessante reaproveitar áreas comuns mantendo o máximo das características e construções já existentes no loca

Fontes: Márcia Gomes, advogada atuante em direito condominial e fundadora do Gomes&Lima Sociedade de Advogados; Jaques Bushatsky, advogado diretor do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP); e Alexandre Callé, advogado especializado em Condomínios no Escritório de Advocacia Callé​