Renúncia e destituição são as formas principais que podem reduzir o mandato de um síndico. Segundo a legislação, os condôminos podem exigir a troca do gestor por não prestar contas, praticar irregularidades ou não administrar convenientemente o condomínio. A destituição costuma ser o último recurso adotado.

Antônio Carlos Barbosa é diretor de uma empresa sindicância profissional e consultoria condominial. Administra oito prédios em São Paulo e, apesar de ter visto alguns conflitos, nenhum passou por troca de síndico. "A pressão dos moradores é grande por falta de compreensão", comenta.

Para ele, explicar o cenário e orientar são formas de harmonizar o ambiente. Por outro lado, ele conhece casos em que a pressão levou o síndico a renunciar.

Nos últimos meses, Omar Anauate, diretor de Condomínio da Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo), viu alguns pedidos de troca de síndicos profissionais. Os motivos não se referiam à gestão em si, mas a prestação do serviço na pandemia.

É comum que o contrato dos síndicos profissionais estabeleçam idas semanais aos prédios, mas nem todos conseguiram se adaptar e cumprir a solicitação.

Por causa da Covid-19, os condomínios adotaram regras de prevenção. Em alguns casos, o síndico descumpriu as medidas. "Quando o gestor não cumpre regras, coloca outras pessoas em risco e não consegue cobrar que as atendam", diz. Para Anaute, esta atitude pode fazer com que os moradores procurem o conselho ou a administradora.

O advogado Rodrigo Karpat complementa dizendo que este tipo de situação pode abalar a popularidade e causar instabilidade na gestão, podendo culminar em uma destituição.

Por outro lado, Karpat diz que alguns movimentos para trocar síndicos podem ser usados de forma errônea e política. Ele exemplifica com alguém que tenha um desafeto e transforma o problema pessoal em um processo de destituição.

Anauate e Karpat destacam que caso o síndico cometa atos ilegais, tenha ações ou omissões que coloquem em risco os moradores, ele pode responder na Justiça civil ou penal.

O que pode encurtar o mandato de um síndico?

O MANDATO
O mandato do síndico pode durar até dois anos
A duração exata e a possibilidade da reeleição dependem da Convenção do condomínio
Além do período previsto, o mandato de um síndico pode ser encerrado por:

1- Renúncia

• O que é: quando o próprio síndico deixa o cargo
• Como acontece: por meio de uma carta de próprio punho, o síndico comunica a todos os moradores o motivo da renúncia. Também pode ser feita em assembleia
• Depois: o subsíndico ou conselho ocupa o cargo provisoriamente para convocar uma assembleia, onde haverá uma nova eleição
  O prazo para convocação está previsto na Convenção. Em geral, é de 30 dias.

2- Destituição

• O que é: síndico deixa o cargo por reivindicação dos moradores
• Como acontece: ao menos ¼ dos condôminos devem assinar um abaixo-assinado convocando uma assembleia para destituição e já prevendo as novas eleições
  O abaixo-assinado é direcionado para administradora ou conselho, que devem verificar se o documento está correto e as assinaturas pertencem aos proprietários adimplentes das unidades
  Deve haver uma justificativa para o processo de destituição
  Síndico deve saber do processo e tem direito de se defender na assembleia
  O síndico também pode buscar procurações para evitar a destituição
  A decisão final acontece pela maioria dos condôminos presentes na reunião
• Depois: caso um novo síndico seja eleito, ele assume em “mandato-tampão”, ou seja, substitui e finaliza o mandato anterior

Atenção: devido a pandemia, é preciso ter cuidado com as assembleias.
Elas podem ocorrer de forma eletrônica, híbrida (com discussão no ambiente virtual e assinatura presencial por exemplo) e presencial (sem aglomerações e com ambiente adequado)

O QUE LEVA A DESTITUIÇÃO?

• Geralmente, a destituição não é um ato inicial
• Costuma ser resultado de vários atos sem sucesso
• Antes de optar por ela, vale:
  • Conversar com o síndico sobre os problemas
  • Marcar reunião e pedir explicações sobre tal ponto
  • Caso todos concordem que a saída é a melhor forma, o síndico pode optar por renunciar
• É importante que o processo de destituição não seja utilizado por questões políticas ou desafetos pessoais
• O artigo 1.349 do Código Civil diz que o síndico pode ser destituído por:
• Não prestar contas
• Não apresenta a condição financeira do condomínio anualmente ou quando solicitado
• Não administrar convenientemente o condomínio
  • Mais ampla subjetiva, questão depende da realidade de cada condomínio
  • Para um prédio de veraneio, com muitas locações, pode ser positivo um síndico mais rígido. A mesma situação pode incomodar moradores de um grandes centros urbano
• Praticar irregularidades
  • Envolve corrupção ou ilegalidades na forma de trabalhar
  • Contratar funcionários sem registro, favorecer um fornecedor, desvios de verbas ou multar por infrações questionáveis são exemplos
  • Atos que não foram propositais, mas causam prejuízo ao condomínio também podem levar à responsabilização
  • É o caso de comprar sem orçamento, pagar mais e prejudicar o prédio

Em caso de irregularidades

• O síndico pode ser responsabilizado de forma civil e criminal por ações e omissões
• Um condômino, um grupo de moradores e até o condomínio, posteriormente, podem mover ações judiciais
• Decisões que coloquem em risco a comunidade podem causar isso

BUSQUE UMA BOA GESTÃO

• Pandemia potencializou as responsabilidades do síndico
• Mudanças nos últimos meses como uso de máscara obrigatório, horário de obras, fechamento ou abertura de áreas comuns têm gerado incertezas
• Fique atualizado
  • O ideal é seguir as recomendações das autoridades de saúde e órgãos do setor
• Quanto mais embasamento e informações tiver, a tendência é que as decisões equivocadas diminuam
• Consulte outras opiniões
  • O síndico pode ouvir o corpo diretivo para tomar decisões
  • A administradora e o setor jurídico também podem fornecer orientações
• Tenha uma boa relação interpessoal
  • Ouça os condôminos e tenha canais abertos para contato
  • Se comunique de forma clara

Siga as regras

• Quando o próprio síndico desrespeitar as regras do prédio, pode haver conflitos na gestão
• É importante que o gestor dê o exemplo
• Caso o síndico contrarie as normas, isso pode interferir na popularidade e confiança
• Dependendo da situação, isso pode culminar em um processo de destituição

Fontes: Omar Anauate, diretor de Condomínio da AABIC (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo); Rodrigo Karpat, advogado especializado em direito condominial e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados