Nas últimas semanas, bancos como Caixa Econômica, Bradesco e Itaú anunciaram redução nas taxas de juros das suas principais linhas de crédito imobiliário.

O movimento, puxado pelo corte mais recente da taxa básica de juros, a Selic, que passou de 6% para 5,5%, é visto por especialistas como positivo para quem quer fazer a portabilidade do financiamento da casa própria, ou seja, quem deseja transferir a dívida para outro banco com condições mais atrativas, que podem reduzir o valor das prestações e trazer economia.

“O mercado está aquecido porque a competitividade entre bancos está mais acirrada”, diz Luiz Pedro Albornoz, diretor-executivo da Bari Promotora. 

Segundo ele, depois de pesquisar as condições e ver que será um bom negócio, o consumidor deve fazer contato com o banco para onde levará a dívida e dizer que tem interesse em fazer a transferência.

A partir daí, explica, o diálogo se dará entre os bancos, que tratarão da “requisição de portabilidade”.

“O aceite vai depender do banco de destino: se ele concordar em tomar para si a dívida, o banco de origem tem, no máximo, cinco dias para liberar o cliente e iniciar o processo de transferência”, afirma. É o que diz a lei de portabilidade.

“O banco de origem não pode segurar o cliente, mas pode, por exemplo, fazer uma contraproposta”, fala Albornoz. 

O especialista afirma que  não há um prazo máximo para a confirmação do banco para onde a dívida irá. “Geralmente não demora muito, justamente porque ele não quer perder o cliente."

Albornoz explica ainda que, durante o período de conclusão da portabilidade, as instituições vão trocar informações do cliente, como saldo devedor e histórico de pagamentos, além de serem solicitadas pesquisas nos cadastros dos serviços de proteção ao crédito, como Serasa e SPC.

Financiamento imobiliário | Veja as regras

• O mutuário que tem uma casa financiada tem direitos no financiamento
• Um deles é o de trocar a dívida de banco, onde há condições mais vantajosas, diminuindo o valor que deve

1) Levar o financiamento para outro banco

• A portabilidade do financiamento imobiliário, é uma opção que o consumidor tem de transferir a dívida para outro banco, para reduzir o valor dos juros e as prestações

• O momento é propício, pois os principais bancos anunciaram nas últimas semanas reduções nas taxas de juros da casa própria

Exemplo: cliente tem empréstimo de R$ 360 mil, com taxa atual de 9,5% ao ano e prazo de 360 meses. Ele faz portabilidade para um banco com taxa de 7,4%

Como ficará:

Valor do imóvel	R$ 450 mil
Valor da 1ª parcela (1º/2/2018)	R$ 3.867,93
Valor da parcela atual	R$ 3.712,24
Valor da parcela após a portabilidade	R$ 3.159,87
Economia na parcela	R$ 708,07
Economia total no contrato	R$ 97.930,34

2) Usar o FGTS para aliviar a cobrança de juros

Além de poder usar o FGTS na compra do imóvel financiado, esse recurso pode ser aproveitado para reduzir os gastos com juros, seguros e taxas que são cobradas ao longo de décadas em um financiamento

Como fazer? A utilização da grana do fundo para abater o saldo e o valor das prestações pode ser feita de três maneiras

a) Para diminuir o valor das 12 prestações seguintes

• Uma vez por ano, só é possível utilizar até 80% do saldo do FGTS

b) Para amortizar o saldo devedor, diminuindo o valor das parcelas

• Exemplo: financiamento com amortização SAC de R$ 200 mil em 360 meses com juros de 10% ao ano

• Utilizando R$ 20 mil do FGTS para amortizar o saldo devedor e mantendo o prazo de 360 meses, o valor da parcela diminuirá cerca de R$ 200 por mês

c) Para diminuir o número de parcelas a pagar, mas mantendo o valor das prestações

• Utilizando o mesmo exemplo e pegando R$ 20 mil do FGTS, o consumidor consegue eliminar 40 parcelas da dívida, que cai 360 meses para 320 meses

• O mutuário vai abater valores sem incidência de juros e custo administrativo, se livrando desses gastos messe número de parcelas abatidas

Atenção: para as opções B) e C) o FGTS só pode ser usado, no mínimo, a cada dois anos

3) Renegociar o pagamento em caso de dívida e desemprego

• A renegociação da dívida por perda de emprego daquele que financia o imóvel, durante o pagamento das prestações, não é obrigatória por lei

• Por outro lado, especialistas dizem que, na maioria dos casos, o banco não tem interesse em ficar com o imóvel e, por isso, prefere negociar os juros e as mensalidades

Direitos e riscos para quem atrasa o financiamento de imóvel

• A partir de três prestações em atraso, o banco pode mandar para o setor de cobrança

• Vale a pena tentar renegociar

• Caso não tenha sucesso, o consumidor pode entrar na Justiça com uma ação revisional de cláusula

• Pelo Código de Defesa do Consumidor, não pode haver cobrança excessiva

• Há também o Cejusc (Centro Judiciário de Solução de Conflitos e Cidadania), órgão municipal no qual pode ser feita uma audiência de conciliação, antes da fase processual

Várias parcelas

• O cliente que está devendo várias parcelas (o limite varia de banco para banco) pode perder o imóvel

• A instituição bancária, após as tentativas de negociação, vai mandar uma notificação por meio do cartório de registro de imóveis

• O oficial do cartório vai até a casa do devedor para fazer a intimação

• O prazo é de, normalmente, 15 dias para quitar o valor em atraso

• Caso não seja pago, o banco constitui a propriedade no nome dele

• Após 30 dias, o banco pode levar esse imóvel a leilão

4) Ir à Justiça para pedir a revisão do sistema de cobrança de juros

Revisões da casa própria x 'juros sobre juros'

• Está parado no STJ (Superior Tribunal de Justiça) o recurso especial 951.894, que trata da legalidade do emprego da Tabela Price em financiamentos

• Entidades entraram na Justiça apontando que a tabela tem um sistema de ‘capitalização de juros’, ou seja, de juros sobre juros, o que seria inconstitucional

• O próprio STJ, no início deste ano, decidiu que não reabriria a discussão e, portanto, a matéria está parada, sem previsão de andamento

• O consumidor que se sentiu lesado com um financiamento com amortização pela Tabela Price pode pedir a revisão do contrato e a substituição pelo SAC, mas, para isso, é preciso entrar individualmente na Justiça

• Um desses caminhos é pela ANM (Associação Nacional dos Mutuários), que presta assessoria gratuita para quem está nessa situação

• O contato é: (11) 3159-3108

• Após a análise do caso e, se quiser contratar o serviço de um profissional, pagará a taxa do processo

Fontes: Marcelo Augusto (presidente da ANM - Associação Nacional dos Mutuários), Fábio Henrique Pereira de Araújo (advogado especialista em direito imobiliário da Mauer Assessoria), William Grespan (advogado da área de imóveis e direito do consumidor) e Melhortaxa (plataforma digital de crédito imobiliário)