Nova regra para financiamento de imóvel só compensa com inflação baixa

Com taxas fixas menores, modelo de crédito da Caixa preocupa pela insegurança

Laísa Dall'Agnol
São Paulo

A nova linha de crédito imobiliário anunciada na terça-feira (20) pela Caixa não promete grandes vantagens ao comprador, dizem especialistas.

Lançada com o objetivo de reduzir os juros da casa própria, essa nova modalidade (que é opcional) passa a calcular o financiamento do imóvel pelo IPCA (índice oficial de inflação) com taxas fixas menores em comparação com o modelo atual, que prevê juros de até 9,75% ao ano, além da Taxa Referencial (TR), que está zerada.

Se num cenário como o que temos hoje, em termos de inflação, o novo modelo pode ser considerado vantajoso, a imprevisibilidade das taxas futuras é o que preocupa especialistas.

“Vivemos uma economia instável. Ter uma correção atrelada à inflação, que vai e vem, é perigoso para o trabalhador, que, dependendo da oscilação, pode vir a não ter como pagar as prestações”, diz Marcelo Tapai, advogado especialista em direito imobiliário.

Segundo a Caixa, o saldo devedor será corrigido pelo índice e dividido pelo número de parcelas. Hoje, o saldo devedor é reajustado anualmente pela TR, zerada.

 
“Hoje, as taxas fixas de juros estão mais altas em relação ao novo modelo, mas a pessoa sabe quanto vai ser a parcela do mês que vem. Não tem como saber quanto vai ser a inflação daqui a 15, 20 anos, que é o tempo de um financiamento”, explica Alberto Ajzental, coordenador do curso de negócios imobiliários da FGV.

De acordo com a Caixa, as taxas, que variam de 2,95% (para servidores públicos) a 4,95% (demais categorias) ao ano, acrescidas do IPCA, valem para novos contratos e já estarão vigentes a partir de segunda-feira (26).

As mudanças valem para o SFH (Sistema Financeiro de Habitação), para imóveis até R$ 1,5 milhão e que permite o uso do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço), e para o SFI (Sistema Financeiro Imobiliário), para imóveis acima desse valor e sem a possibilidade de uso do Fundo.

Casa própria | Entenda as novas regras

Na terça (20), a Caixa divulgou a nova modalidade de crédito imobiliário do banco.

A novidade é que o cliente poderá optar por fazer o financiamento:

  • Pelo IPCA (inflação), com juros fixos menores

  • ou pela TR (Taxa Referencial, que atualmente está zerada), com juros fixos maiores

Como é o financiamento imobiliário pela Caixa atualmente?

(As mudanças valem para os dois tipos de crédito)

A) Financiamento pelo SFH (Sistema Financeiro de Habitação), para imóveis de até R$ 1,5 milhão e que permite o uso do FGTS

B) Financiamento pelo SFI (Sistema Financeiro Imobiliário), para imóveis acima de R$ 1,5 milhão e sem a possibilidade de uso do FGTS

HOJE NOVIDADE

8,5% a 9,75% ao ano

+ TR (que está zerada atualmente)

2,95% a 4,95% ao ano

+ IPCA (variável)

Exemplo

  • Homem de 30 anos que vai financiar imóvel em São Paulo

  • Valor do imóvel: R$ 500 mil

  • Valor do financiamento: R$ 400 mil

  • Prazo: 200 meses

Cenário 1

Financiamento pela nova modalidade:

Taxa mínima de juros (2,95%) + IPCA (estimativa, considerando que o índice oscila) e juros, seguro e taxa de administração

IPCA em 4% IPCA em 5% IPCA em 6%
R$ 691.919,88 R$ 747.707,73 R$ 809.148,17

Cenário 2

Financiamento pela modalidade que já existe:

Taxa mínima de 8,5% + TR zerada = R$ 699.344,82

Conclusão

  • Com o IPCA em até 4% até o final do financiamento (o que é difícil de prever, uma vez que o índice oscila), é mais vantajoso optar pelo cenário 1

  • Acima disso, compensa optar pelo cenário 2, em que o consumidor, além de pagar menos, terá previsibilidade do financiamento total e das parcelas a serem pagas

​Simulador

No site da Caixa, é possível fazer uma simulação com os valores desejados e diferentes cenários:

http://www.caixa.gov.br/voce/habitacao/

Fonte: Caixa Econômica Federal, Alberto Ajzental (coordenador do curso de negócios imobiliários da FGV), Marcelo Tapai (advogado especialista em direito imobiliário e sócio do escritório Tapai Advogados) e reportagem​

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