Saiba como renegociar a dívida para não perder a casa própria

Principais bancos tomaram cerca de 90 mil imóveis de clientes com prestações atrasadas

Ana Paula Branco
São Paulo

O número de imóveis retomados pelos bancos por causa de dívidas dos mutuários dobra ano a a ano. Hoje, são entre 90 mil e 100 mil unidades, segundo estimativa da ReSale, plataforma especializada na venda desses imóveis, feita com base nos balanços dos principais bancos do país: Caixa, Banco do Brasil, Bradesco, Itaú Unibanco e Santander. Na soma, o valor desses bens ultrapassa R$ 18 bilhões.

O alto índice de desemprego e a falta de planejamento na hora de comprar a casa própria podem acarretar na inadimplência e, consequente, perda do imóvel. 

O Agora te mostra como ganhar tempo para renegociar o financiamento em atraso e evitar que o imóvel vá a leilão. 

Para a especialista em direito do consumidor e imobiliário Renata Abalem, em 2007 e 2008 houve uma facilidade muito grande para adquisição da casa própria, mas muitos consumidores não estavam preparados para o tamanho da dívida.

"O contrato de alienação fiduciária permite que o banco tome o imóvel de volta quando três parcelas do financiamento atrasam. O mutuário não pode deixar chegar nesse ponto, pois se não tinha o valor de uma parcela, como vai pagar em 15 dias o débito de três meses mais juros, correção e até advogado?"

Ao atrasar uma mensalidade, o mutuário deve recorrer à sua reserva financeira, como poupança ou FGTS. Se não tiver essa grana, é preciso correr negociar o pagamento com o banco Há a possibilidade de incluir as prestações em atraso ao saldo devedor, por exemplo.

Quem participa do programa Minha Casa Minha Vida tem direito a um seguro que cobre 36 meses de prestações em caso de desemprego. Especialistas recomendam que ele seja acionado antes de uma inadimplência.

Se o imóvel for a leilão, o mutuário só terá chance de retomar a propriedade na Justiça, e antes que o bem seja arrematado. 

Em agosto, a Caixa, responsável por 69,5% do crédito imobiliário do país, disponibilizou 18.883 imóveis para a venda. Mais da metade dos imóveis retornados para o mercado tem descontos de 33% (unidade ocupada) a 24% (se estiver desocupado).

INADIMPLÊNCIA | VEJA COMO NÃO PERDER O IMÓVEL

  • Os bancos retomaram ao menos 90 mil imóveis por dívida do mutuário
  • Os dados são ReSale, plataforma especializada na venda de imóveis
  • O número equivale a 74% dos 121,5 mil imóveis novos e prontos para venda no país

Crise
O alto índice de desemprego e a diminuição de renda das famílias podem provocar o atraso no pagamento das prestações do financiamento imobiliário e, consequentemente, a perda do imóvel

Procedimento de execução da dívida

  • A lei 9.514, de 1997, autoriza o banco a tomar a propriedade do imóvel e levá-la a leilão caso o mutuário não arque com as prestações do financiamento
  • A inadimplência se dá a partir da terceira prestação em atraso
  • A cobrança é extrajudicial, feita por notificação aos devedores por meio de cartório
  • Notificado, o mutuário tem 15 dias para pagar a dívida ou o banco pode tomar o imóvel e colocá-lo à venda por meio de leilão


Leilão
O procedimento é dividido em duas fases:

1) No primeiro leilão, o imóvel deve ser arrematado pelo preço de avaliação

2) Se não houver lance, é designado um segundo leilão, no qual o preço será igual ou superior ao valor da dívida

  • Por ser extrajudicial, o leilão não depende de processo. Ou seja, não há uma garantia de defesa por parte do mutuário
  • Porém, o STJ (Superior Tribunal de Justiça) decidiu que o procedimento de execução não impede o pagamento da dívida. Assim, enquanto não houver arrematação do imóvel em leilão, o mutuário pode efetuar o pagamento da dívida, porém terá que recorrer a uma ação judicial


Como ganhar tempo

Renegocie as parcelas com o banco

  • Bancos já oferecem opções para resolver a pendência sem a necessidade de o mutuário recorrer à Justiça
  • É possível acrescentar as prestações em aberto ao saldo devedor e gerar uma nova prestação no mês seguinte, mais alta, mas que elimina a inadimplência
  • Se não tiver sucesso no acordo, é recomendado recorrer à Justiça

Para quem está na iminência de se tornar inadimplente

  • Peça a suspensão do pagamento das prestações por um determinado tempo. A dívida não será eliminada. Posteriormente, o mutuário vai ter que arcar com ela
  • Para quem está no programa Minha Casa, Minha Vida, por exemplo, é possível habilitar um seguro que cobre até 36 meses de prestações para casos como desemprego

Venda o imóvel
Se perceber que não conseguirá ter a grana das futuras prestações, venda o imóvel

Atenção! Não há lei que admita rescisão de contrato de financiamento imobiliário


Dicas para quem vai financiar um imóvel

1 - Se planeje

  • A compra da casa própria é uma dívida de longo prazo, normalmente, leva algumas décadas
  • Coloque na ponta do lápis seus gastos mensais e possíveis investimentos no imóvel, como mudança, reformas e mobília nova

2 - Faça uma poupança
Mantenha uma quantia disponível em poupança ou outras aplicações para se precaver contra imprevistos financeiros como o desemprego

3 - Cuidado com as parcelas

  • Peça uma planilha ao banco com a projeção de todas as parcelas do financiamento, incluindo as taxas extras e os seguros que compõem a prestação
  • Especialistas recomendam que a prestação do financiamento seja de, no máximo, 20% da renda mensal familiar

4 - Avalie bem o contrato
Conheça todos os direitos e as obrigações do mutuário e do banco financiador para não ter surpresas, como o aumento das parcelas 

Números

  • No primeiro semestre de 2019, 45.085 imóveis foram lançados, 10,1% acima do registrado no mesmo período de 2018
  • Os dados são da Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias)
  • 76% dos lançamentos residenciais e 70,3% das vendas residenciais nos últimos 12 meses  correspondem a unidades do Minha Casa, Minha Vida
  • Os empreendimentos residenciais de médio e alto padrão foram responsáveis por 24% das unidades lançadas e 29,7% dos imóveis vendidos em 12 meses até junho

Fontes: Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias); ABMH (Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação); Amspa (Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências) e advogada especialista em direito imobiliário Renata Abalem

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