Saiba como fica a compra da casa própria com novas regras

Caixa Econômica lançou nesta semana nova linha de crédito, que tem juros atrelados à inflação oficial

Laísa Dall'Agnol
São Paulo

Anunciada na última semana, a nova linha de crédito imobiliário da Caixa ainda é vista com ressalvas por especialistas e compradores.

Lançada com o objetivo de reduzir os juros da casa própria, a nova modalidade permite calcular o financiamento do imóvel pelo IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo), que é a inflação oficial do país, com taxas fixas menores em comparação à atual, que prevê juros de até 9,75% ao ano, além da TR (Taxa Referencial).

“Para quem planeja fazer um financiamento por um prazo longo, acima de dez anos, e para imóvel de valor baixo, de até R$ 240 mil, a nova linha não compensa”, diz Willian Freitas de Souza, da Cath Consultoria Habitacional e Crédito Imobiliário.

Ele explica que, no caso, há o risco da imprevisibilidade do cenário econômico.

“Não tem como saber como estará o país daqui a 15, 20 anos. Se a inflação subir acima de 5%, por exemplo, vai ser quase impraticável para o comprador pagar as parcelas mensais”, explica.

A novidade não agradou a todos. A médica Eliane Guimarães Moreira, 56 anos, acaba de fechar o financiamento de um apartamento de R$ 447 mil e diz que não confia na oscilação da inflação ao longo dos anos.

“Pessoas mais velhas, como eu, já viveram muitas mudanças econômicas, de ajustes bruscos na inflação, então, para mim, é algo que não dá para confiar”, diz.

Eliane explica que, após pesquisar, decidiu desembolsar R$ 347 mil de entrada e financiar os R$ 100 mil restantes em 120 meses, com uma taxa de juros efetiva de 8,3% ao ano.

“Foi um negócio bom, pois consegui negociar o prazo com parcelas que cabiam no meu bolso, começando em cerca de R$ 1.600.”

A médica Eliane Guimarães Moreira financiou apartamento recentemente; para ela, não há como prever a inflação: ‘É algo que não dá para confiar’ - Rivaldo Gomes/Folhapress

Veja em que caso correção pela inflação é vantajosa

Apesar da desconfiança quanto à inflação, o novo modelo de financiamento pode ser vantajoso em alguns casos. É o que defende Bruno Gama, diretor da Credihome, plataforma digital de crédito imobiliário.

“É bom para o cliente com capacidade de pagamento média e alta, porque, caso ele perceba que a inflação está alta, pode tentar amortizar o contrato e quitar.”

Segundo Gama, grande parte dos compradores quita o imóvel em menos de dez anos, o que favorece a escolha pelo novo modelo de crédito, pela inflação.

“Ele usa o 13º salário ou vende o imóvel antes do fim do prazo inicial do financiamento.”

Financiamento imobiliário pela Caixa | Entenda as novas regras

  • Na última semana, a Caixa Econômica Federal divulgou a nova modalidade de crédito imobiliário do banco

  • A novidade é que o cliente poderá optar por fazer o financiamento:

1) Pelo IPCA (inflação): a modalidade tem juros fixos menores, mas varia conforme a inflação anual

Os juros vão variar de 2,95% a 4,95% ao ano + IPCA (que é a inflação oficial do país, mas varia conforme os preços de lista de produtos)

2) Pela TR (Taxa Referencial): os juros são maiores, mas como a TR está praticamente zerada, há casos em que o financiamento é mais em conta

As taxas variam de 8,5% a 9,75% ao ano + TR (que está zerada atualmente)

Como é o financiamento imobiliário pela Caixa atualmente?

As mudanças pelo banco valem para os dois tipos de crédito que há hoje:

A) Financiamento pelo SFH (Sistema Financeiro de Habitação)

Para imóveis de até R$ 1,5 milhão e que permite o uso do FGTS

B) Financiamento pelo SFI (Sistema Financeiro Imobiliário)

Para imóveis acima de R$ 1,5 milhão e sem a possibilidade de uso do FGTS

​Veja simulação de valores

Exemplo 1: homem de 45 anos que vai financiar imóvel em São Paulo, no valor de R$ 450 mil

  • Opta pelo máximo do financiamento, que é de 80% do valor, ou seja, R$ 360 mil

  • Entrada: R$ 90 mil

  • Cálculo pela taxa atual (máx de 9,75% a.a + TR) e pelo novo modelo da Caixa (máximo de 4,95% a.a + IPCA atual, que é 3,71%)

  Pelo modelo atual: (9,75% a.a + TR) Pelo novo modelo: (4,95% a.a + IPCA)
Em 200 meses 1ª prestação: R$ 4.726,06 / Última prestação: R$ 1.839,01 1ª prestação: R$ 3.376,51 / Última prestação: R$ 1.832,26
Em 360 meses 1ª prestação: R$ 3.926,05 / Última prestação: R$ 1.032,77 1ª prestação: R$ 2.576,50 / Última prestação: R$ 1.029,02

Exemplo 2: casal de 35 anos que vai financiar imóvel em São Paulo, em conjunto, no valor de R$ 350 mil

  • Opta pelo máximo do financiamento, que é de 80% do valor, ou seja, R$ 280 mil

  • Entrada: R$ 70 mil

  • Cálculo pela taxa atual (máx de 9,75% a.a + TR) e pelo novo modelo da Caixa (máximo de 4,95% a.a + IPCA atual, que é 3,71%)

  Pelo modelo atual: (9,75% a.a + TR) Pelo novo modelo: (4,95% a.a + IPCA)
Em 200 meses 1ª prestação: R$ 3.720,58 / Última prestação: R$ 1.435,90 1ª prestação: R$ 2.670,93 / Última prestação: R$ 1.430,65
Em 360 meses 1ª prestação: R$ 3.098,35 / Última prestação: R$ 808,82 1ª prestação: R$ 2.048,70 / Última prestação: R$ 805,91

O que compensa

  • Foram feitas simulações utilizando a taxa atual do IPCA, que está em 3,71%

  • É importante ter em mente que o índice de inflação oscila e que não é possível prevê-lo para um futuro distante

Quando o IPCA vale a pena

  • Correção pelo IPCA: é uma boa opção para quem pretende financiar imóvel e quitá-lo em prazo curto, de mais ou menos dez anos

  • Neste período, avaliando-se o histórico, a taxa ficou basicamente a mesma: entre 3,5% e 4%

Quando a TR é melhor

  • Para quem quer fazer o financiamento num prazo longo (acima de 10 anos) e comprar imóvel de baixo valor (até R$ 240 mil), é melhor optar pelos juros de até 9,75% ao ano + a TR (atualmente zerada)

  • O motivo é que, ao somar a inflação com a taxa fixa, o financiamento é praticamente igual pela regra atual, que é de taxa fixa +TR

Inflação

  • Para especialistas, como não dá para prever a situação do país daqui a 15 ou 20 anos, financiamentos longos podem trazer prejuízo se forem feitos pela inflação

  • Se a inflação tiver reajuste de 5% a 10%, vai ser quase impossível para o comprador pagar a parcela

​Dica dos especialistas

Para quem vai comprar imóvel de até R$ 240 mil, com maior prazo, há três opções de financiamento:

  • Pró-Cotista: utiliza recursos do Programa Especial de Crédito Habitacional ao Cotista, do FGTS

  • Carta de Crédito FGTS

  • Minha Casa Minha Vida, que exige renda familiar específica

Nestes casos, a taxa cobrada é de, no máximo, 7,5% (além de não entrar o reajuste pelo IPCA)

​Simulador

No site da Caixa, é possível fazer uma simulação com os valores desejados e diferentes cenários:

http://www.caixa.gov.br/voce/habitacao/

Fontes: Caixa Econômica Federal, Willian Freitas de Souza (sócio da Cath Consultoria Habitacional e Crédito Imobiliário) e reportagem

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