Acidentes nas áreas comuns dos condomínios não são raros e, quando acontecem, sempre surge a dúvida sobre quem seria o responsável. Não há uma única resposta para todos os casos, mas, em regra, o síndico pode arcar com os prejuízos se for negligente com a manutenção do local ou não tiver como comprovar que se antecipou a problemas claramente evitáveis.

"Se o acidente ocorreu por falta de manutenção de alguma área, por exemplo, um piso quebrado que culminou na queda de uma pessoa, o condomínio, que é representado pelo síndico, responde", afirma o advogado Marcus Crespi, sócio da Karpat Sociedade de Advogados e especialista em questões condominiais.

Mas nem todos os problemas do prédio "caem no colo" do síndico. "Geralmente, as normas internas preveem isenção de responsabilidade do condomínio nos casos de danos, acidentes, roubo e furto, então esta questão deve ser verificada", explica Crespi.

Assessora jurídica do Secovi-SP (Sindicato da Habitação de São Paulo), a advogada Ingrid Gomes explica que tanto o síndico quanto o morador devem juntar provas sobre o acidente para chegar à responsabilização. "O condomínio deve provar que realizou as manutenções necessárias. Ou seja, que conservou as áreas comuns, agiu diligentemente para promover a segurança e a salubridade dos condôminos", diz Ingrid.

O morador também deve se precaver e colher provas, caso ocorra algum problema, antes de acionar o condomínio judicialmente.

"Já o condômino deve comprovar a existência de nexo causal [provar que o fato ocorreu dentro do condomínio], a inexistência de causa excludente de responsabilidade [ocorrência de caso fortuito e força maior] ou de possível culpa exclusiva da vítima [desatenção]", explica Ingrid.

Acordo

Nem tudo porém precisa terminar nas mãos do juiz, em processos que podem onerar tanto o condomínio quanto o morador.

Uma boa forma para se chegar ao acordo é buscar a mediação de terceiros. O Secovi-SP, por exemplo, mantém desde 2006 a Câmara de Mediação para assuntos relacionados ao mercado imobiliário. Outra opção é buscar o conselho consultivo e fiscal e assessoria jurídica.

Saiba mais

RESPONSABILIDADE

• É fundamental analisar cada caso concretamente, mas há uma regra básica:
• Condomínio não pode ser responsabilizado se cumpriu com a conservação e manutenção das áreas comuns

EXEMPLOS

• Corredor que dá acesso à torre ficou escorregadio, porque uma janela permaneceu aberta durante o temporal. alguém cai e se machuca gravemente. Condomínio é obrigado a sinalizar o risco e, se não fizer isso, pode ser responsabilizado
• Portão da quadra de esportes estava aberto, criança entrou, tropeçou no degrau e caiu, tendo uma fratura. Dever de guarda das crianças é dos pais ou responsáveis. Condomínio só terá culpa se houve falha na manutenção dos brinquedos, por exemplo
• Galho de árvore cai durante uma chuva sobre o morador que estava passando naquele exato momento, machucando-o. Se a árvore estava saudável e houve uma tempestade que ocasionou a queda de outras tantas na cidade, pode ser considerado um caso fortuito ou de força maior. Se já estava danificada e não houve poda, o condomínio poderá ser responsabilizado
• Portão da garagem se solta no momento em que o carro do morador estava passando. Por falta de manutenção, falha mecânica ou humana (porteiro fechou indevidamente), culpa é do condomínio. Se por falta de atenção do motorista ao entrar ou sair da garagem, morador é responsável
• Ventos fortes provocam o destelhamento da área da churrasqueira e telha atinge veículo de morador. Primeiro, verificar se o seguro do condomínio cobre vendaval (destelhamento). Se condomínio realiza a manutenção, pode ser enquadrado como caso fortuito e força maior (eventos da natureza), não cabendo indenização ao morador.

PRODUÇÃO DE PROVAS

Condomínio

• Deve provar que fez as manutenções e promoveu a segurança de todos

Morador

• Deve provar onde ocorreu o fato e que a responsabilidade é do condomínio

SOLUÇÃO AMISTOSA

• Secovi-SP conta com Câmara de Mediação. O conselho consultivo do prédio e fiscal do prédio ou uma assessoria jurídica também podem evitar a judicialização da causa

Fontes: Ingrid Gomes, assessora jurídica do Secovi-SP, e Marcus Crespi, sócio da Karpat Sociedade de Advogados e especialista em questões condominiais