Quando um morador entra em dívida com o condomínio, o caso pode rapidamente virar processo judicial. No entanto, há opção --muito recomendada por especialistas-- de buscar acordos fora da Justiça, falando diretamente com o síndico.

Entre janeiro e fevereiro deste ano, segundo o Secovi-SP (Sindicato da Habitação), o número de processos por dívida condominial subiu 40% no Tribunal de Justiça do Estado de SP, com 637 ações abertas. O advogado integrante do sindicato, Eric Camargo, atribui o aumento a menor atividade dos escritórios de advocacia em janeiro, mas também ao fim do auxílio emergencial. "O morador pode ter conseguido se segurar, mas chega uma hora que não consegue mais. Então temos um pico [nos processos]", diz.

"Ninguém está imune a problemas de saúde, desemprego", diz Jacques Buchatsky, advogado especializado em condomínios. "Mas precisamos esquecer a época em que ações de cobrança demoravam dez anos." Em 2015, com a criação do Código de Processo Civil, o tempo entre o ajuizamento e a condenação passou a ser de poucos meses, e o devedor pode perder o imóvel em um ano.

O condomínio pode abrir processo até um dia após o vencimento, mas é de costume enviar ao devedor antes uma carta de cobrança. Esta é a hora de admitir o atraso e tentar acordo, cujos termos variam.
Descontos são mais raros do que parcelamentos, e o número de parcelas deve ser discutido com o síndico. Mas a ida à Justiça encarece o problema. "Além do débito condominial e o advogado, o devedor deverá arcar com o reembolso das custas judiciais do condomínio", diz Eric Camargo.

"[O advogado] auxilia no acordo ou na defesa do processo, porque há possibilidade de o condomínio estar cobrando um valor indevido", explica Buchatsky. Além da cota definida em contrato, o atraso acrescenta juros de 1% ao mês e multa de até 2% ao mês sobre o débito. Caso o condomínio cobre mais do que isso, é possível contestar.

Buchatsky propõe que o morador confira se o valor do condomínio é abarcado por seu nível de renda, antes de correr risco de processo. "Vender o imóvel e procurar outro de custo suportável é melhor do que sofrer com inadimplência." E para o condomínio que lida com devedores, Camargo aconselha renegociar contratos e reduzir custos onde puder.

Saiba mais

Se atrasar o pagamento

• Não espere a cobrança. Procure o síndico e explique a situação, deixando clara a intenção de pagar
• O morador pode ter de pagar juros (1% ao mês) e multa (até 2% ao mês) logo no primeiro mês, e o condomínio pode levar seu caso à Justiça no dia após o vencimento
• É possível solicitar parcelamento do valor. O número de parcelas, ou a possibilidade deste acordo, deverá ser decidida pelo condomínio
• Proponha todas as possibilidades de acordo diretamente com o síndico, para evitar que o caso seja ajuizado. Isto economiza dinheiro e dor de cabeça no processo.

Negociação

• O melhor é evitar ao máximo a entrada do caso na Justiça, e resolver a dívida diretamente com o síndico
• Registre todos os passos da negociação por escrito
• Uma opção de negociação é a prestação de serviços. Caso alguém da unidade devedora possa oferecer um serviço ao condomínio (reparo, assistência técnica, entre outros), o pagamento do serviço —sempre incluso na prestação de contas do condomínio— pode trazer um dinheiro extra para quitar a dívida

Consequências da dívida

• O condomínio pode proibir a participação do inadimplente em assembleias
• O morador ainda tem a permissão legal de utilizar as áreas comuns, como piscinas e academias, e o direito de não ser exposto a situações vexatórias

Se for para a Justiça

• Caso você seja alvo de uma ação por inadimplência, procure seu síndico e tente, por escrito e de forma documentada, negociar uma última vez e evitar o processo judicial
• Certifique-se de que o valor cobrado está correto. O condomínio pode ter cobrado uma quantia não condizente com o contrato, ou com as porcentagens de juros e multa —você poderá contestar tal erro
• Procure um advogado de confiança. O profissional poderá explicar os passos do processo, auxiliar no fechamento de um acordo ou em sua defesa, caso a cobrança seja indevida

Custos da Justiça

• Quando uma cobrança é ajuizada pelo condomínio, outros valores além da cota condominial entram em jogo
• O devedor condenado terá de arcar com seu próprio advogado, os custos judiciais do condomínio, além de juros e multa, e o valor devido

Perda do imóvel

• Em último caso, caso o devedor seja condenado a pagar um valor que não possui, há a possibilidade de penhorar o imóvel para pagar a dívida
• Neste caso, a propriedade fará parte de um leilão eletrônico e, caso seja arrematada, o morador deve sair do imóvel

Para evitar problemas

• Considere se o valor atual do condomínio, somado às outras despesas, é compatível com seu nível de renda
• Procurar um imóvel que caiba no bolso é difícil, mas é melhor do que sofrer com inadimplência

FONTES: Eric Camargo, advogado integrante da vice-presidência de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP; Jaques Bushatsky, advogado especializado em condomínios e sócio da Advocacia Bushatsky