Antes mesmo de fechar o contrato, alugar um apartamento dentro do condomínio exige atenção. Segundo especialistas, além do valor, o proprietário e o possível inquilino devem conhecer as regras de funcionamento do local e entender se corresponde às necessidades. Depois, é importante seguir estas regras e manter o diálogo.

“Vemos inquilinos que acabam atritando com o proprietário e condomínio porque buscam uma coisa e acabam tendo outra”, exemplifica o advogado Rodrigo Karpat. Ele explica que a adequação vale tanto para inquilinos que passarão um longo tempo entre os vizinhos, quanto para quem passará alguns dias. Neste último caso, é recomendável observar se as hospedagens rápidas são bem-vindas no condomínio.

José Roberto Graiche Júnior, presidente da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC)​, explica que inquilinos e proprietários precisam seguir o que está previsto na lei de locação (nº 8.245/1991) e o acordado no contrato de aluguel. Além disso, é recomendado que o dono do imóvel entregue uma cópia do regulamento interno e convenção do condomínio para o locatário.

​Vagner Alves de Araujo, advogado da Machado Meyer Advogados, explica que inquilinos que moram na locação pagam pelas despesas necessárias para o funcionamento diário do condomínio, como manutenção, salário de funcionários e limpeza. Já o proprietário é responsável pelas extraordinárias, melhorias como pintura de fachada e pagamento de indenização trabalhista por exemplo. Caso o inquilino seja cobrado por algo que não é sua responsabilidade, ele pode reclamar e pedir a correção.

Durante a pandemia atual, a questão financeira tem sido motivo de mudanças entre locações. Karpat comenta que viu pessoas desocupando e buscando imóveis mais baratos e inquilinos e proprietários negociando. “Vi muita gente parcelando ou postergando o aluguel. Não vai deixar de pagar, mas agora será menos por questão de emprego na pandemia”, completa Araujo.

Em julho, a AABIC divulgou uma pesquisa em que 12% dos imóveis para locação residencial estavam vazios no estado de São Paulo. Antes da pandemia, este dado era de 9%. Em agosto, o Agora mostrou que inquilinos que perderam suas rendas precisaram devolver os imóveis por não conseguirem pagar o aluguel. Ainda assim, com base em dados do Secovi-SP (Sindicato da Habitação) o número de devoluções nos primeiros sete meses do ano foi 17% menor do que em 2019.

Os especialistas comentam que os principais motivos para despejo envolvem falta de pagamento e quebra de contrato. Além disso, eles explicam que em caso de infração e inadimplência, a unidade será cobrada. Ou seja, o proprietário. Mas essa despesa é repassada para o inquilino, que utiliza o local. Assim, caso o dono do imóvel quite a dívida, ele pode entrar com uma ação regressiva cobrando o morador.

NOS PRÉDIOS | Responsabilidades em torno do aluguel

PROPRIETÁRIO E INQUILINO

• A relação entre eles é estabelecida no contrato e no que está previsto na Convenção e Regimento Interno do condomínio
• As decisões de assembleia também são importantes
• Proprietário deve conhecer as regras de uso do condomínio e repassar para o inquilino
• É recomendado entregar cópias do regimento interno e convenção para o novo morador
• Ambos devem saber o que pode ou não ser feito no prédio antes de fechar o contrato
• Depois disso, é essencial respeitar e usar o local conforme as regras de convivência
• Tenha bom senso
• Conhecer a lei de locação (nº 8.245/1991) é essencial e pode ajudar a resolver questões

DIREITOS E DEVERES

• Estão previstos na lei nº 8.245/1991
• Entre os principais, estão:

Proprietário

• Deve disponibilizar o imóvel conforme a sua destinação e com bom estado de uso
• Por exemplo, para alugar um imóvel residencial, ele deve ter condições de moradia
• Um local com infiltrações e problemas na estrutura não serve para morar

Inquilino

• Deve usar o imóvel com a mesma finalidade que alugou
• Não pode instalar uma loja em um local residencial, por exemplo
• Manter o imóvel em bom estado de conservação

DESPESAS

Proprietário

• Paga despesas extraordinárias, melhorias que servem para agregar valor ao prédio, como:
• Pintura de fachada, decoração natalina, indenizações trabalhistas, fundo de reserva (usado em emergências), equipamento de segurança de incêndio etc.

Inquilino

• Paga despesas ordinárias, que são utilizadas no dia-a-dia do condomínio, como:
• Limpeza do prédio, salário de funcionários, manutenção de elevador etc
• Se o inquilino recebe um boleto cobrando algo extraordinário, como pintura da fachada, pode solicitar a correção da cobrança com a locadora
• Confira o que está incluso no boleto que recebe para não pagar a mais

VOTAÇÕES

Assembleias

• Segundo o artigo 1.335 do Código Civil
• Apenas o condômino (proprietário da unidade) pode votar em assembleia
• Exceto quando o dono concede uma procuração para que o inquilino participe e vote

Enquetes

• Não tem efeito legal, são feitas para saber a opinião dos moradores
• Assim, qualquer um pode participar

PUNIÇÕES

• A relação do condomínio é diretamente com o proprietário da unidade
• Assim, ele responde por qualquer questão que a envolva
• Caso a unidade seja multada ou advertida, o dono é cobrado
• Se o inquilino não pagar, o proprietário faz isso e entra com ação regressiva cobrando o inquilino (já que este cometeu a infração)
• O mesmo acontece caso o inquilino fique inadimplente e deixe de pagar a taxa condominial

Síndico

• O condomínio tem relação direta com o proprietário da unidade
• Assim, caso haja alguma infração, é recomendável comunicar ao proprietário
• No dia a dia, é comum que síndicos façam comunicados e espalhem circulares sobre o funcionamento do prédio
• Neste caso, é recomendável avisar o morador, afetado diretamente por isso
• Não é uma obrigação. Utilizar o quadro de avisos já é suficiente

DESPEJOS

• Entre os principais motivos que levam ao despejo estão:
• Falta de pagamento de aluguel e taxas
• Infração contratual
• Desvio de finalidade da locação

Saída do inquilino

• O morador pode sair antes do fim do contrato desde que avise com, pelo menos, 30 dias de antecedência e pague multa

DOIS TIPOS DE INQUILINOS

• Há os inquilinos que usam o local por um longo tempo, ou seja, moram no local
• E os inquilinos por temporada, que pagam a diária
• Neste caso, há algumas situações específicas que variam:
  • Eles pagam essas despesas e estimativas de gastos, como energia, em uma conta proporcional que o proprietário inclui no valor da diária
  • Assim, ele não paga o condomínio diretamente, mas o proprietário
  • Antes de alugar, proprietário precisa saber se hospedagens rápidas são bem-vindas no condomínio
  • Antes de alugar, morador precisa ver se o imóvel atende às necessidades dele e seguir as regras
  • Caso a locação seja renovada e ultrapasse 90 dias, é preciso adequar o contrato para aluguel residencial
• Quem pretende ficar mais de três meses, deve fazer o contrato correto desde o início

Fontes: José Roberto Graiche Júnior, presidente da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC)​; Rodrigo Karpat, advogado especializado em direito condominial e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados; Vagner Alves de Araujo, advogado especialista em direito imobiliário da Machado Meyer Advogados