A pandemia de Covid-19 trouxe novas regras de convivência nos condomínios, como o uso de máscaras em áreas comuns e distanciamento social. O descumprimento dessas ou das normas estabelecidas antes da pandemia pode gerar advertências e multas ao condômino, que deve prezar por uma convivência harmônica, mas tem o direito de recorrer a multas que considere abusivas ou injustas.

"As infrações que mais vemos são problemas de convivência", relata Rodrigo Karpat, advogado especializado em direito condominial. O advogado cita como exemplos: má utilização de áreas comuns, barulho excessivo ou em horário inadequado, incômodo entre vizinhos, mau uso da garagem e descumprimento das normas relacionadas a animais domésticos.

Com a pandemia, as infrações por barulho aumentaram, segundo o presidente da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC), José Roberto Graiche Júnior. Além disso, ele cita o descumprimento da regra do uso de máscaras e a realização de festas ou aglomerações.

"O que gera uma infração é o descumprimento de alguma determinação que está na lei do condomínio, que é a convenção e o regulamento interno", explica Graiche Júnior.

Cabe ao síndico avaliar as situações e aplicar advertências e multas. Alguns condomínios possuem conselhos que podem auxiliar na avaliação, mas, via de regra, a responsabilidade de aplicação é do síndico, considerado o guardião da convenção e do regulamento do condomínio.

Todavia, excessos na atuação do síndico podem ser contestados. É direito dos condôminos se defenderem, tanto no âmbito judicial quanto no administrativo, caso discordem da aplicação de uma multa.

Segundo Karpat, nessa situação, é importante consultar a convenção e o regimento para conferir se a multa se encaixa no que é previsto pelos documentos e verificar como exercer o direito de defesa. "Algumas convenções estabelecem que a pessoa deve se defender em cinco dias, outras estabelecem que a defesa será na assembleia, mediante ratificação da multa. Isso vai depender muito de cada condomínio", esclarece.

Não há limite de multa que um condômino possa receber. "O que acontece é que o morador pode ser impedido de usar um direito da propriedade, que é a posse. Ele pode ser excluído do condomínio em função do reiterado comportamento antissocial. Lembrando que isso é uma medida jurídica, não administrativa, que requer uma decisão judicial", afirma Karpat.

"O diálogo é o mais importante sempre, porque a convivência condominial é um aprendizado", complementa o presidente da AABIC, José Roberto Graiche Júnior.

NOS PRÉDIOS | Multas e advertências

O que pode causar multa ou advertência?

As infrações previstas na convenção e no regimento interno do condomínio. Há infrações básicas e infrações que se adequam à realidade de cada prédio (residencial, comercial e afins)

As infrações mais comuns estão relacionadas à convivência, como:

• má utilização de áreas comuns;

• barulho excessivo ou em horário proibido;

• uso do salão de festas;

• utilização de garrafas de vidro em piscinas;

• má utilização de saunas e academias;

• animais domésticos (latidos, animais soltos);

• uso da garagem

Quem as aplica?

O síndico é o guardião da convenção condominial e do regimento interno. Cabe a ele avaliar as situações e aplicar multas. Alguns condomínios têm uma comissão que avalia as situações, no entanto, via de regra, a responsabilidade é do síndico.

Fui multado. Posso recorrer?

Sim. É direito do condômino se defender de uma eventual aplicação de multa que considere abusiva ou injusta.

• 1º passo: consultar a convenção e o regimento interno para verificar se a multa foi dada de acordo com as infrações estipuladas nos documentos;

• 2º passo: verificar o que estes documentos estabelecem para o direito de defesa. Algumas convenções estabelecem prazos e especificam como exercer esse direito. Exemplo: fazê-lo em reunião de assembleia ou ter um prazo de 5 dias para a defesa.

O valor das multas não pode ser maior que cinco vezes a cota condominial, exceto na situação do condômino antissocial, que é alguém com reiteradas condutas de má convivência e falta de decoro, onde a multa pode chegar até dez vezes o valor da taxa.

Fontes: José Roberto Graiche Júnior, presidente da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC)​; Rodrigo Karpat, advogado especializado em direito condominial e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados.