O síndico não pode e nem deve ser a única pessoa a gerenciar o condomínio. Além de precisar de alguém para dividir tarefas e cobrir sua ausência, ele pode contar com indivíduos para solucionar problemas, fiscalizar as contas e representar os interesses dos moradores.
Estas funções podem ser exercidas por subsíndicos e conselheiros --cargos não considerados como profissão, que costumam ser preenchidos pelos próprios condôminos. "São muito utilizados em condomínios de grande porte para auxiliar o síndico em atividades como aprovação de contas, deliberações sobre melhorias e pautas da assembleia", explica a advogada Márcia Gomes da Silva.
Ainda, nos empreendimentos com diversos prédios, pode existir um subsíndico por torre, explica Alexandre Callé, especialista em direito condominial.
Embora esta função no condomínio apareça na legislação brasileira, ela não é regulamentada --ou seja: suas atribuições, limites e remuneração variam de acordo com a convenção do prédio. O documento define se o subsíndico vai atuar apenas quando o síndico está ausente ou agir como um auxiliar; se ele pode ser um inquilino, e se será pago em dinheiro, com desconto ou isenção na taxa condominial ou por alguma outra compensação.
O funcionamento dos conselheiros é similar: eles costumam ser moradores, eleitos por assembleia, que garantem que as contas e a administração do condomínio estão operando da forma correta. Quando o conselheiro é encarregado de fiscalizar a parte financeira, ele é chamado de conselheiro fiscal. A lei prevê a existência de três, com mandato de dois anos.
Existe ainda o conselheiro consultivo, que, apesar de também figurar na legislação, é bem menos comum. Seu papel é ajudar o síndico a tomar decisões e resolver problemas administrativos. "Atualmente, o conselho consultivo está praticamente em extinção", nota Márcia. "Mas caso seja exigido na Convenção, ele deve ser mantido".
Ainda, se o morador membro de um conselho não seja considerado apto para o trabalho, uma votação em assembleia pode tirá-lo do cargo. "Se é o conselho que fiscaliza as contas, e se é o subsíndico que ajuda a fazer cumprir as regras, nada mais justo do que essas pessoas não sejam um problema para o condomínio", diz Callé.
Os papéis do subsíndico e dos conselheiros
Subsíndico
O que faz?
- Substitui o síndico em caso de ausência, com as mesmas atribuições
Quem pode ser?
- Costumam ser moradores do próprio condomínio, inclusive inquilinos, caso a convenção permita
- Caso haja mais de um síndico (por exemplo, um por torre), pode haver mais de um subsíndico
- É eleito e deposto em assembleia
Regulamentação
- Não há obrigação legal de ter um subsíndico no condomínio; sua presença e funções são regulamentadas pela convenção
- Por não ser regulamentada como profissão, não recebe salário; a convenção pode definir uma remunieração, que pode ser isenção ou desconto na taxa condominial ou pagamento em dinheiro
- O subsíndico não assume o cargo de síndico automaticamente em caso de algum impedimento do titular, como destituição, morte ou mudança. Deve ser convocada assembleia para eleição de um novo síndico
Conselheiros
Conselheiros fiscais:
- São os “olhos” dos moradores sobre as contas do condomínio
- Suas atribuições, outros detalhes são definidos na convenção
O que fazem:
- Fiscalizam as contas
- Alertam e questiona o síndico sobre irregularidades
- Podem ajudar a escolher agências bancárias e seguradoras do condomínio
- Registram reuniões em ata
- Passam todas as sugestões ou decisões internas para autorização do síndico
Quem pode ser:
- Composto por três condôminos com mandato de dois anos
- É recomendável que inadimplentes, sejam eles moradores ou inquilinos, não façam parte do Conselho
- Podem existir suplentes para cobrir cada membro em caso de ausência ou renúncia
Conselheiros consultivos:
- Menos comuns, costumam diferir do Conselho Fiscal apenas nas funções
- Em vez de fiscalizar as contas do condomínio, auxiliam na solução de problemas administrativos; não tomam decisões, mas participam das conversas com o síndico
Fontes: Alexandre Callé, advogado especializado em direito imobiliário; Márcia Gomes, sócia do escritório Gomes & Lima
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