Em um condomínio, é de interesse do síndico que a convivência seja a melhor possível entre os condôminos. Todavia, mesmo o síndico sendo um agente imprescindível ao funcionamento do condomínio, algumas demandas não são necessariamente responsabilidade dele e podem ser agilizadas se o morador souber quem acionar.

"Os condomínios contam com três grandes pessoas para resolver problemas: o síndico, o zelador e a administradora. Em alguns casos pontuais, o caso precisa ser levado a assembleia", explica Rodrigo Karpat, advogado especializado em direito condominial.

Segundo o advogado, o primeiro caminho para a resolução de impasses do dia a dia é comunicar o zelador. Problemas no aquecimento da piscina, na utilização da sauna e dos espaços comuns, dificuldades com abertura e fechamento da garagem são exemplos de queixas que podem ser feitas ao profissional.

No caso de vazamento de gás ou água, o zelador deve ser imediatamente acionado, já que pode ser necessário desligar o fornecimento de gás ou água do prédio. Nessa situação, o síndico também precisa ser chamado para constatar o problema. Se o vazamento for uma falha da tubulação do condomínio, o reparo será coberto pelo prédio.

Quando há queixa de barulho, em um primeiro momento, a resolução também não precisa envolver o síndico. "Um barulho que é entre unidades e pontual não é necessariamente um problema de administração de condomínio", diz Karpat.

Antes de formalizar uma reclamação, o morador deve tentar contatar o apartamento de onde o barulho está vindo e conversar com o outro condômino. Se não funcionar e o barulho passar a ser recorrente, zelador e síndico devem ser acionados.

O livro de ocorrências, que geralmente fica na portaria, tem um papel essencial para registro de queixas. "A ideia é que os problemas que as pessoas tenham em relação ao condomínio estejam sempre no livro, porque ali, o síndico, como gestor, faz um filtro e vai designar o problema para que uma pessoa responsável resolva a questão", esclarece Wilker Lucio Jales, advogado especialista em assuntos condominiais.

A empresa administradora deve ser contatada apenas para algumas questões administrativas e financeiras, como envio de segunda via de boletos, mudança de endereço ou titular e atrasos no pagamento do IPTU.

Quem devo acionar quando o síndico é um problema?

Ao constatar problemas no condomínio, os moradores podem não estar satisfeitos com a resolução ou com a postura do síndico frente às queixas.

Se a insatisfação for em relação a uma decisão específica do síndico, é possível recorrer em assembleia. As convenções e regimentos internos de cada condomínio explicam como proceder nesses casos e podem também especificar um prazo para recorrer.

A postura geral do síndico também pode ser questionada. Em alguns casos, o representante condominial deixa de cumprir suas funções, não resolve os problemas do prédio e prejudica a dinâmica coletiva.

"Quando os moradores estiverem insatisfeitos com um síndico omisso, um quarto dos condôminos pode se reunir e convocar uma assembleia para destituir aquele síndico, porque ele não está representando adequadamente o condomínio", explica Wilker Lucio Jales, advogado especialista em assuntos condominiais.

Se não for possível ter o quórum, a orientação é para que o condômino incomodado levante uma questão de ordem antes da próxima assembleia e peça para que a reclamação sobre a postura do síndico fique registrada em ata.

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Os condomínios têm os seguintes âmbitos que podem resolver problemas: o zelador, o síndico, a empresa administradora e as assembleias.

O zelador é o profissional responsável por manter a conservação do condomínio, supervisionar o cumprimento de normas internas e ter contato direto com o síndico, podendo intermediar a comunicação entre moradores, funcionários e o síndico.

O síndico é o representante legal do condomínio e, dentre suas muitas atribuições, é quem convoca as assembleias e faz com que o regimento interno e a convenção sejam cumpridos.

A administradora é a empresa que auxilia o síndico na gestão do condomínio, principalmente na parte jurídica e financeira.

Quem devo acionar quando tenho uma queixa de…

Convivência

• Barulho: em um primeiro momento, não é necessário um envolvimento do síndico, se o barulho for pontual e vindo de outro apartamento. É importante tentar resolver com uma conversa entre os dois condôminos.
• Barulho recorrente: o zelador e o síndico devem ser acionados e a queixa deve ser registrada no livro de ocorrências, que geralmente fica na portaria.

OBS: é interessante trabalhar a medição do barulho antes de uma reclamação formal. Equipamentos que medem decibéis podem verificar se o barulho em questão está dentro do que é permitido nas normas de volume e horários estabelecidos pelo condomínio.

• Reclamações sobre funcionários do condomínio: registrar no livro de ocorrência e comunicar ao síndico.
• Síndico ausente/omisso: reunir ¼ dos condôminos e convocar uma assembleia para destituir o síndico em questão. Se não for possível ter o quórum, o condômino incomodado pode levantar uma questão de ordem antes da próxima assembleia e pedir para que isto fique registrado em ata.
• Problemas no uso dos espaços comuns e garagem: acionar o zelador e registrar a queixa no livro de ocorrências. Se for um problema causado pela falta de regulamentação sobre a garagem, conversar com o síndico para que a questão seja levada para assembleia condominial.

Manutenção:

• Vazamento de gás ou água: acione imediatamente o zelador, já que, em muitos dos casos, é necessário desligar o fornecimento de água ou gás do prédio. Em um segundo momento, o síndico também deve ser contatado para que ele fique ciente da situação.
• Se o vazamento for um problema da tubulação ou encanamento do prédio, o condomínio fará o reparo.
• Se o vazamento vier da sua própria unidade, você deverá custear a reforma. Se for um vazamento de um apartamento vizinho, o outro morador deve arcar com os gastos da reforma (inclusive de seu apartamento).

Administração

• Envio de boleto, alteração de endereço ou titularidade, atraso no pagamento do IPTU: nessas situações, o morador pode falar diretamente com a administradora do condomínio.
• Se houver problemas na comunicação com a administradora, o síndico deve ser acionado.

O livro de ocorrências tem papel importante no registro de queixas e problemas e é um canal de comunicação com o síndico e a administradora. As situações ocorridas no condomínio ficam registradas ali e podem ser utilizadas posteriormente caso o problema não se resolva.

Fontes: Rodrigo Karpat, advogado especializado em direito condominial e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados; Wilker Lucio Jales, advogado especialista em assuntos condominiais.