Nas últimas semanas, bancos como Caixa Econômica, Bradesco e Itaú anunciaram redução nas taxas de juros das suas principais linhas de crédito imobiliário.
O movimento, puxado pelo corte mais recente da taxa básica de juros, a Selic, que passou de 6% para 5,5%, é visto por especialistas como positivo para quem quer fazer a portabilidade do financiamento da casa própria, ou seja, quem deseja transferir a dívida para outro banco com condições mais atrativas, que podem reduzir o valor das prestações e trazer economia.
“O mercado está aquecido porque a competitividade entre bancos está mais acirrada”, diz Luiz Pedro Albornoz, diretor-executivo da Bari Promotora.
Segundo ele, depois de pesquisar as condições e ver que será um bom negócio, o consumidor deve fazer contato com o banco para onde levará a dívida e dizer que tem interesse em fazer a transferência.
A partir daí, explica, o diálogo se dará entre os bancos, que tratarão da “requisição de portabilidade”.
“O aceite vai depender do banco de destino: se ele concordar em tomar para si a dívida, o banco de origem tem, no máximo, cinco dias para liberar o cliente e iniciar o processo de transferência”, afirma. É o que diz a lei de portabilidade.
“O banco de origem não pode segurar o cliente, mas pode, por exemplo, fazer uma contraproposta”, fala Albornoz.
O especialista afirma que não há um prazo máximo para a confirmação do banco para onde a dívida irá. “Geralmente não demora muito, justamente porque ele não quer perder o cliente."
Albornoz explica ainda que, durante o período de conclusão da portabilidade, as instituições vão trocar informações do cliente, como saldo devedor e histórico de pagamentos, além de serem solicitadas pesquisas nos cadastros dos serviços de proteção ao crédito, como Serasa e SPC.
Financiamento imobiliário | Veja as regras
- O mutuário que tem uma casa financiada tem direitos no financiamento
- Um deles é o de trocar a dívida de banco, onde há condições mais vantajosas, diminuindo o valor que deve
1) Levar o financiamento para outro banco
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A portabilidade do financiamento imobiliário, é uma opção que o consumidor tem de transferir a dívida para outro banco, para reduzir o valor dos juros e as prestações
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O momento é propício, pois os principais bancos anunciaram nas últimas semanas reduções nas taxas de juros da casa própria
Exemplo: cliente tem empréstimo de R$ 360 mil, com taxa atual de 9,5% ao ano e prazo de 360 meses. Ele faz portabilidade para um banco com taxa de 7,4%
Como ficará:
| Valor do imóvel | R$ 450 mil |
|---|---|
| Valor da 1ª parcela (1º/2/2018) | R$ 3.867,93 |
| Valor da parcela atual | R$ 3.712,24 |
| Valor da parcela após a portabilidade | R$ 3.159,87 |
| Economia na parcela | R$ 708,07 |
| Economia total no contrato | R$ 97.930,34 |
2) Usar o FGTS para aliviar a cobrança de juros
Além de poder usar o FGTS na compra do imóvel financiado, esse recurso pode ser aproveitado para reduzir os gastos com juros, seguros e taxas que são cobradas ao longo de décadas em um financiamento
Como fazer? A utilização da grana do fundo para abater o saldo e o valor das prestações pode ser feita de três maneiras
a) Para diminuir o valor das 12 prestações seguintes
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Uma vez por ano, só é possível utilizar até 80% do saldo do FGTS
b) Para amortizar o saldo devedor, diminuindo o valor das parcelas
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Exemplo: financiamento com amortização SAC de R$ 200 mil em 360 meses com juros de 10% ao ano
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Utilizando R$ 20 mil do FGTS para amortizar o saldo devedor e mantendo o prazo de 360 meses, o valor da parcela diminuirá cerca de R$ 200 por mês
c) Para diminuir o número de parcelas a pagar, mas mantendo o valor das prestações
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Utilizando o mesmo exemplo e pegando R$ 20 mil do FGTS, o consumidor consegue eliminar 40 parcelas da dívida, que cai 360 meses para 320 meses
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O mutuário vai abater valores sem incidência de juros e custo administrativo, se livrando desses gastos messe número de parcelas abatidas
Atenção: para as opções B) e C) o FGTS só pode ser usado, no mínimo, a cada dois anos
3) Renegociar o pagamento em caso de dívida e desemprego
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A renegociação da dívida por perda de emprego daquele que financia o imóvel, durante o pagamento das prestações, não é obrigatória por lei
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Por outro lado, especialistas dizem que, na maioria dos casos, o banco não tem interesse em ficar com o imóvel e, por isso, prefere negociar os juros e as mensalidades
Direitos e riscos para quem atrasa o financiamento de imóvel
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A partir de três prestações em atraso, o banco pode mandar para o setor de cobrança
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Vale a pena tentar renegociar
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Caso não tenha sucesso, o consumidor pode entrar na Justiça com uma ação revisional de cláusula
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Pelo Código de Defesa do Consumidor, não pode haver cobrança excessiva
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Há também o Cejusc (Centro Judiciário de Solução de Conflitos e Cidadania), órgão municipal no qual pode ser feita uma audiência de conciliação, antes da fase processual
Várias parcelas
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O cliente que está devendo várias parcelas (o limite varia de banco para banco) pode perder o imóvel
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A instituição bancária, após as tentativas de negociação, vai mandar uma notificação por meio do cartório de registro de imóveis
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O oficial do cartório vai até a casa do devedor para fazer a intimação
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O prazo é de, normalmente, 15 dias para quitar o valor em atraso
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Caso não seja pago, o banco constitui a propriedade no nome dele
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Após 30 dias, o banco pode levar esse imóvel a leilão
4) Ir à Justiça para pedir a revisão do sistema de cobrança de juros
Revisões da casa própria x 'juros sobre juros'
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Está parado no STJ (Superior Tribunal de Justiça) o recurso especial 951.894, que trata da legalidade do emprego da Tabela Price em financiamentos
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Entidades entraram na Justiça apontando que a tabela tem um sistema de ‘capitalização de juros’, ou seja, de juros sobre juros, o que seria inconstitucional
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O próprio STJ, no início deste ano, decidiu que não reabriria a discussão e, portanto, a matéria está parada, sem previsão de andamento
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O consumidor que se sentiu lesado com um financiamento com amortização pela Tabela Price pode pedir a revisão do contrato e a substituição pelo SAC, mas, para isso, é preciso entrar individualmente na Justiça
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Um desses caminhos é pela ANM (Associação Nacional dos Mutuários), que presta assessoria gratuita para quem está nessa situação
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O contato é: (11) 3159-3108
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Após a análise do caso e, se quiser contratar o serviço de um profissional, pagará a taxa do processo
Fontes: Marcelo Augusto (presidente da ANM - Associação Nacional dos Mutuários), Fábio Henrique Pereira de Araújo (advogado especialista em direito imobiliário da Mauer Assessoria), William Grespan (advogado da área de imóveis e direito do consumidor) e Melhortaxa (plataforma digital de crédito imobiliário)
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